Proprietário propõe aumentar o aluguel em 30% depois de 3 anos de contrato, o inquilino se recusa e descobre quando a lei permite rever o valor para o preço de mercado

Um aumento de 30% no aluguel depois de três anos de contrato soa abusivo para quem paga, mas pode ter amparo legal, desde que passe pelo crivo da Justiça. A Lei do Inquilinato permite pedir a revisão do valor ao preço de mercado, e o proprietário não define o novo valor sozinho. Entender essa diferença evita acordos ruins e disputas desnecessárias.

Por que o proprietário não pode simplesmente cobrar 30% a mais?

O aluguel fixado em contrato só muda por acordo entre as partes ou por decisão judicial. Se o inquilino recusa a proposta, o valor combinado continua valendo, corrigido apenas pelo índice previsto, como IGP-M ou IPCA. Avisar que vai cobrar mais não tem efeito legal.

Num contrato de R$ 2.000, por exemplo, a proposta levaria a mensalidade a R$ 2.600. Os R$ 600 de diferença só se tornam devidos se um juiz reconhecer que o imóvel vale isso no mercado.

Reajuste anual e revisão judicial não são a mesma coisa

O reajuste é a correção da inflação, feita a cada 12 meses pelo índice do contrato. Ele preserva o poder de compra do aluguel, mas não acompanha a valorização do bairro nem a oferta de imóveis parecidos.

A revisão é outra ferramenta. O artigo 19 da Lei do Inquilinato diz que, sem acordo, locador ou locatário podem pedir a revisão judicial após três anos de vigência do contrato, para ajustar o valor ao preço de mercado. O direito vale para os dois lados, então o inquilino também pode pedir redução se a região perdeu valor.

Como funciona a ação revisional na prática?

A ação revisional corre na Justiça e exige prova de que o valor atual está longe do praticado na região. O juiz costuma nomear um perito para avaliar o imóvel, e o processo segue algumas etapas:

• O autor apresenta o valor que considera de mercado, com comparação de imóveis semelhantes no mesmo bairro.
• O juiz pode fixar um aluguel provisório, que não passa de 80% do valor pedido pelo locador.
• O perito analisa metragem, conservação, localização e anúncios de imóveis equivalentes.
• A sentença define o novo aluguel, e a diferença conta a partir da citação do réu.

O que levantar antes de recusar a proposta

Recusar é um direito, mas convém checar se o aluguel atual ficou mesmo abaixo da média local. Antes de responder ao proprietário, vale reunir alguns dados:

• Preço do metro quadrado de imóveis parecidos, em portais de anúncios e em índices como o FipeZap.
• Variação acumulada do IGP-M e do IPCA nos últimos 36 meses, para comparar com os 30% pedidos.
• Nível de vacância da região, já que muitos imóveis vazios enfraquecem o argumento do locador.
• Cópia do contrato, com a data de início e a cláusula de reajuste.

Há ainda um risco a considerar. Se o prazo do contrato terminou e a locação virou prazo indeterminado, o proprietário pode pedir o imóvel de volta com 30 dias de aviso, e a recusa pode acabar em mudança forçada.

O preço de mercado decide, e a Justiça confere

Um pedido de 30% costuma refletir o descompasso entre o aluguel antigo e o valor atual do imóvel. Quando a inflação acumulada nos três anos fica bem abaixo disso, a ação revisional é o caminho de quem quer cobrar mais, e a comparação com anúncios da vizinhança é a defesa de quem quer pagar menos.

O proprietário que busca corrigir a defasagem precisa de laudo, processo e paciência, e o inquilino que recusa precisa de números. No fim, o novo valor nasce da oferta e da procura na região, e o juiz apenas oficializa esse preço.